Waardering bedrijfspand bij bedrijfsovername
De waardering van het bedrijfspand is vaak een belangrijk onderdeel van een overnametransactie. Niet altijd wordt daar in de praktijk correct mee om gegaan.
Belangrijk is om allereerst de vraag te stellen of het vastgoed exploitatie gebonden is of niet. In het voorbeeld van een welnesscentrum, crematorium of golfbaan is dat wel duidelijk. Maar ook bij een fabriek met complexe technische installaties en productieprocessen bestaat de bedrijfsactiviteit feitelijk uit de exploitatie van het vastgoed. Oftewel het vastgoed is een productiemiddel. De waarde van het vastgoed is dan gelijk aan de waarde die met de operationele activiteiten kan worden gerealiseerd. Er wordt dan geen aparte waardering gemaakt van het vastgoed.
Niet exploitatie gebonden bedrijfspand
Bij niet exploitatie gebonden vastgoed zoals een kantoorpand, bedrijfshal of winkelpand ligt dat genuanceerder. Een groothandel stelt natuurlijk eisen aan de inrichting van zijn bedrijfshal, maar het geld wordt verdiend met de handel. Het vastgoed is daarbij slechts een hulpmiddel. De activiteiten kunnen makkelijk in een ander pand worden uitgevoerd. Bij niet exploitatie gebonden vastgoed worden daarom vaak twee waarderingen gemaakt. Een voor de waarde van de bedrijfsactiviteiten en een waarde voor het vastgoed. Rendementseisen voor vastgoed liggen namelijk lager dan die voor de operationele activiteiten omdat de risico’s lager zijn. Belangrijk is dan wel om een goede ‘fictieve’ boekhoudkundige splitsing te maken tussen de operationele waarde en de waarde van het vastgoed. Denk daarbij aan een juiste toerekening van operationele kosten voor het vastgoed (verzekering/onderhoud/afschrijving) en toekenning van een deel van de rentedragende schuld.
Bekijk onze tips over hoe je een bedrijf waardeert:
Reële huursom
Voor de operationele waarde is het belangrijk dat er een reële huursom wordt toegerekend aan de exploitatie. Deze huurwaarde wordt vaak vastgesteld op basis van een taxatierapport welke rekening houdt met bijvoorbeeld recente transacties, achterstallig onderhoud of erfpacht. Vaak zie je daarom ook dat het vastgoed al in een aparte vastgoed BV is ondergebracht en dat het pand vervolgens door de werkmaatschappij wordt gehuurd. Belangrijk is dan nog wel om te controleren of de huurprijs ook reëel is.
Afzonderlijke waardering vastgoed
Wanneer sprake is van een courant kantoorpand of bedrijfshal is een afzonderlijke waardering van het vastgoed zeker aan de raden. De vermogenskostenvoet is immers meestal lager omdat ook de risico’s lager zijn. Door onderscheid te maken tussen de waarde van de operationele activiteiten en het vastgoed ontstaat bovendien een realistischer en professioneler beeld van de daadwerkelijke waarde van het bedrijf.
